2024年3月31日，市规划资源局印发《市规划资源局关于印发推进低效用地再开发盘活存量资源有关支持政策的通知》（津规资名城发〔2024〕53号）（以下简称《通知》），有关政策解读如下：
一、制定《通知》的背景和依据是什么？
2023年9月，国家在包括北京市、天津市等43个城市开展低效用地再开发试点，通过创新政策举措、完善激励约束机制，着力解决存量建设用地布局散乱、利用粗放、用途不合理等问题。与此同时，市委、市政府提出“盘活存量、培育增量、提升质量”工作要求，将“三量”工作作为一项极其重要的工作统筹推动。为加快推动低效用地再开发，鼓励存量资源盘活，有效促进土地节约集约利用，结合我市实际，制定本《通知》。
二、《通知》的适用范围、实施方式和主体是什么？
《通知》适用于经调查认定并报自然资源部备案的低效用地以及市级盘活存量协调机制认定的存量资源可享受，但新供应土地不在适用范围。土地使用权人可通过自主开发、联合、入股以及转让、置换等多种方式进行盘活利用。由原产权单位(或产权人)授权的运营主体，或由区人民政府委托的平台公司依法依规取得不动产权或运营权后，也可作为实施主体。
三、《通知》在规划统筹上有哪些新支持？
《通知》坚持加强规划统筹，在5个方面提出了新的支持政策：
一是鼓励现状用地混合利用。明确现状用地混合利用规则，鼓励居住、商业和公共服务等在不影响功能前提下混合设置，主导用地性质及容积率符合控规的，纳入控规的规划执行。
二是支持用地类型合理转换。允许在满足相关管理要求和相关标准的前提下用地类型合理转换，用地类型符合《通知》明确转换规则的，纳入控规的规划执行。
三是允许建筑面积奖励。在盘活存量过程中，增设公益性公共服务配套设施和有效公共开放空间的，允许建筑面积增加。
四是支持规划指标跨区域统筹。对因非企业原因导致规划指标无法实施的，允许企业按照等价原则对相应地块建筑规模指标在已出让用地中进行转移，但不得跨市、区土地出让收益范围。
五是支持现状用地改建。已取得合法不动产权证的现状用地，土地用途及各项指标与控规不一致或控规尚未覆盖的，允许按不动产权证约定的用途和建筑面积进行改建、重建。
其中，现状用地混合利用、用地类型合理转换、建筑面积奖励等3项政策，在满足相关管理要求和相关标准的前提下可叠加使用。
四、《通知》在土地要素支撑上有哪些新政策？
《通知》坚持强化土地要素支撑，主要在以下6个方面促进土地资源盘活利用：
一是混合用地供应。明确混合用地按主导土地用途确定配置方式、使用年期，结合混合用途及其建筑规模比例综合确定地价。土地使用权人利用自有土地混合利用开发的（商品住宅除外），可采用协议方式供应。
二是支持基础设施周边土地综合开发。明确基础设施征拆范围内土地，可由基础设施投资建设单位办理规划手续、委托出让。轨道车场等已建或待建预留工程上的建设用地，可协议出让给轨道交通建设主体。
三是鼓励零散用地合理利用。提出储备或已供应零星土地自主盘活利用或与周边地块开发的利用模式。用零散用地建设社会停车场、文体设施、公园、菜市场及社区公益性设施的，纳入控规的规划执行。
四是支持相邻用地并宗再开发。允许符合规划的相邻工业用地并宗再开发，涉及不同主体并宗再开发的，建成后可按约定进行分割登记。
五是支持用地合理置换。按照等价原则，允许对集体建设用地之间、国有建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间置换，并提出了置换程序。明确了园区外工业用地向园区内工业用地置换的程序。
六是鼓励村庄周边低效用地再开发利用。支持通过全域土地综合整治，做好村庄周边低效集体建设用地整理，实现集中连片开发，用于发展乡村振兴产业或补齐农村公共服务配套短板。
五、《通知》在完善地价激励上有什么新措施？
为鼓励存量资源盘活，有效促进土地节约集约利用，《通知》从土地供应方式、优化地价补缴标准上，不断完善激励措施：
一是创新土地供应方式。除居住用地外，支持社会主体自主选择长期租赁、弹性年期出让等土地供应方式。
二是优化地价补缴标准。明确长期租赁的租金标准，弹性年期出让金出让价格标底，可按照用地期限的线性比例来确定。涉及土地用途变更的土地，可按照新土地使用条件下市场评估价与原土地使用条件市场评估价差额70%补缴土地价款。继续支持分期缴纳土地出让金。
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