关于《天津市国有建设用地有偿使用规定》再次公开征求意见的公告-威尼斯7798cc

天津市国有建设用地有偿使用规定

（征求意见稿）

第一章　总则

    第一条（依据）为合理利用土地资源，加强国有建设用地（以下简称建设用地）有偿使用管理，规范建设用地有偿使用行为，保护有关当事人的合法权益，促进经济发展和城市建设，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《天津市土地管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本规定。

    第二条（适用）本规定适用天津市行政区域内建设用地使用权出让、租赁和作价出资（入股）等有偿使用行为。

    依据：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第十七条第二款　国有土地有偿使用的方式包括：（一）国有土地使用权出让；（二）国有土地租赁；（三）国有土地使用权作价出资或者入股。

    第三条（分工）市区两级政府应当加强对建设用地有偿使用工作的领导。市规划资源部门统一负责全市行政区域内建设用地有偿使用管理工作。各区规划资源部门在市规划资源部门领导下，负责本行政区域内建设用地有偿使用管理工作。其他相关政府部门依职权做好相关工作。

    依据：《天津市土地管理条例》第四条　各级人民政府应当加强对土地管理工作的领导，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。市规划资源部门负责全市土地管理和监督工作。区规划资源部门在市规划资源部门的领导下，负责本行政区域内土地管理和监督工作。

    第四条（使用原则）建设用地应当依法以有偿使用方式供应；但是法律、行政法规规定可以以划拨方式供应的除外。

    依据：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第十七条　建设单位使用国有土地，应当以有偿使用方式取得；但是，法律、行政法规规定可以以划拨方式取得的除外。

   《天津市土地管理条例》第四十四条　本市依法实行国有土地有偿使用制度。但是，在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第二章　出让

    第五条（公开出让范围）工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

    依据：《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部第39号令） 第四条 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

    第六条（协议出让范围）下列建设用地可采取协议方式出让：

    （一）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以外用途的建设用地，其出让计划公布后同一宗土地只有一个意向用地者的；

    （二）原划拨、承租建设用地使用权人申请办理出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回建设用地使用权重新公开出让的除外；

    （三）划拨建设用地转让申请办理出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回建设用地使用权重新公开出让的除外；

    （四）出让建设用地使用权人申请续期，经审查准予续期的；

    （五）法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。

     依据：《协议出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资发〔2006〕114号）4.3　协议出让国有土地使用权范围

     出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式，主要包括以下情况：

    （1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；

    （2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

    （3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

   （4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；

   （5）法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。

    第七条（出让计划）本市实行建设用地使用权出让计划管理制度。市规划资源部门组织有关部门统筹编制全市年度建设用地使用权出让计划，经市人民政府批准后，由市规划资源部门组织实施。

    依据：《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部第39号令） 第五条 国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。

    市、县人民政府土地行政主管部门根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。

    第八条（基准地价）全市行政辖区内的区域基准地价、标定地价和地价修正体系由市规划资源部门制定，报市人民政府批准后公布。市人民政府可根据需要委托区人民政府负责指定区域基准地价、标定地价和地价修正体系的制定。基准地价应定期修正调整，修正调整周期一般为3到5年。

    基准地价按照商服用地、工业用地、住宅用地等土地用途确定，并完善公共管理与公共服务等用地的价格体系。

    依据：《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）五、加强地价管理。市、县人民政府要依法定期确定、公布当地的基准地价和标定地价，切实加强地价管理。凡尚未确定基准地价的市、县，要按照法律法规规定和统一的标准，尽快评估确定；已经确定基准地价的市、县，要根据土地市场价格变化情况，及时更新。

    《城镇土地估价规程》（gb/t18508—2014）明确，基准地价更新周期视市场情况而定，更新频率不得低于每3年一次，每隔6年应进行一次全面更新。

    《城镇土地估价规程》（gb/t18508—2014）明确，基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用于分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

    第九条（供地条件）建设用地使用权出让应当符合国土空间规划、国家产业政策等要求，权属清晰无纠纷，安置补偿落实到位，规划条件明确，具备动工开发所必需的其他基本条件。

    依据：《闲置土地处置办法》（国土资源部第53号）第二十一条 市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。

   《国土资源部 住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发〔2010〕151号），拟出让地块要依法进行土地调查和确权登记，确保地类清楚、面积准确、权属合法，没有纠纷。

    第十条（出让方案）规划资源部门应当会同有关部门拟定建设用地使用权出让方案，明确宗地的土地用途、规划条件、使用年限、出让方式、土地价格及其他要求。

    有产业政策要求等前置条件的，相关部门应出具书面文件。

    依据：《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部第39号令）第六条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照出让年度计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的出让方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府国土资源行政主管部门组织实施。

    前款规定的出让方案应当包括出让地块的空间范围、用途、年限、出让方式、时间和其他条件等。

    《产业用地政策实施工作指引(2019年版)》第二十五条  依据国土资规〔2015〕5号文件的规定，对政策允许将产业类型、生产技术、产业标准、产品品质要求作为土地供应前置条件的，设置供应前置条件时，市、县自然资源主管部门应当商请提出供应前置条件的部门，书面明确设置土地供应前置条件的理由或必要性、适用要求、具体内容表述及条件履约监管主体、监管措施、违约处理方式等。市、县自然资源主管部门认为相关前置条件不影响公平、公正竞争的，可以予以设置。在制定供地方案和签署供地文件时，除将相关内容写入外，还应当将提出前置条件部门出具的上述书面文件作为附件一并收入，并在向土地供应集体决策机构汇报时专门作出说明。

    市、县自然资源主管部门应会同相关部门落实国土资规〔2015〕5号文件将项目用地产业发展承诺书作为签订土地供应合同前提条件的规定，提醒提出关联条件部门监督承诺书履行情况。   

    第十一条（出让底价）市、区规划资源部门应当根据拟出让地块的土地用途、规划条件、土地市场情况和政府产业政策，组织对拟出让地块的价格进行评估，综合确定协议出让底价、招标标底价，拍卖和挂牌的底价。

    依据：《协议出让国有土地使用权规定》（国国土资源部令21号）第十一条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况，按照《城镇土地估价规程》的规定，对拟出让地块的土地价格进行评估，经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策，合理确定协议出让底价。

    《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）第十条　市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。

    第十二条（出让金构成）政府以出让方式供应建设用地的，建设用地使用权出让金由两部分组成，即建设用地使用权出让成本和出让收益。其中，招标、拍卖、挂牌方式出让的商业、旅游、娱乐、商品住宅等项目建设用地使用权出让市级土地收益原则上不低于出让底价的30%，区级土地收益原则上不低于出让底价的28%；其他出让项目建设用地使用权出让收益原则上不低于出让底价的25%。特殊情况需按程序报市级或区级人民政府批准。

    依据：《天津市财政局天津市规划和自然资源局关于规范我市四项政策性资金筹集有关工作的通知》（津财综〔2022〕31号）规定，本市以招标、拍卖、挂牌方式出让的商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性建设用地使用权出让前，四项政策性资金应筹集规模由市、区规划资源部门负责审核，并在土地出让方案中作为土地出让收益的一部分单独列示。同时，在根据土地出让成本测算经营性建设用地出让底价时，土地出让收益由现行不低于出让底价的25%，调整为：市级土地不低于出让底价的30%，区级土地不低于出让底价的28%。

    部分表述参考《天津市国有建设用地有偿使用办法》（津政发〔2014〕6号）规定及实际工作需要。

    第十三条（划拨转协议出让）划拨建设用地办理协议出让时，规划资源部门组织评估。不改变土地及建筑物、构筑物现状的，应当评估在现状使用条件下的出让建设用地使用权正常市场价格，减去现状使用条件下的划拨建设用地评估价格，作为评估结果。

    出让时重新设定规划建设条件的，应当评估在新设定规划建设条件下的出让建设用地使用权正常市场价格，减去现状使用条件下的划拨建设用地评估价格，作为评估结果。

    规划资源部门依据评估结果确定协议出让底价。出让金原则上按协议出让底价收取。按上述方法计算出的协议出让底价低于出让建设用地使用权正常市场价格30%的，按正常市场价格30%收取出让金。

    划拨建设用地上住宅房屋发生转让的，受让人应当按照本市有关规定缴纳建设用地使用权出让金。

    依据：《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）第十一条　市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况，按照《城镇土地估价规程》的规定，对拟出让地块的土地价格进行评估，经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策，合理确定协议出让底价。

    《国土资源部办公厅关于印发〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范〉的通知》（国土资厅发〔2018〕4号）6.3协议出让（2）划拨土地办理协议出让。使用权人申请以协议出让方式办理出让，出让时不改变土地及建筑物、构筑物现状的，应按本规范评估在现状使用条件下的出让土地使用权正常市场价格，减去划拨土地使用权价格，作为评估结果，并提出底价建议。出让时重新设定规划建设条件的，应按本规范评估在新设定规划建设条件下的出让土地使用权正常市场价格，减去现状使用条件下的划拨土地使用权价格，作为评估结果，并提出底价建议。

    第三款参考《天津市国有建设用地有偿使用办法》（津政发〔2014〕6号）（已过期）“第二十七条 土地使用权人对划拨土地现状房地产申请办理有偿使用手续，在不改变土地用途的情况下，经市或区县人民政府批准，土地出让金政府净收益额按不低于评估确认地价的30%收取。”及实际工作需要。

    《天津市土地管理条例》第四十七条 以划拨方式取得国有土地使用权的土地上住宅房屋发生转让的，受让人享有七十年的国有土地使用权；再次转让的，受让人的国有土地使用权的年限为剩余年限。受让人应当按照有关规定缴纳国有土地使用权出让金。

    《天津市城镇私房交易缴纳国有土地使用权出让金办法》第六条 私房交易缴纳的国有土地使用金标准为私房实际成交金额的1%，由受让方缴纳。私房交易一次，按前述标准缴纳一次国有土地使用权出让金。

    第十四条（其他情形出让金）停车设施用地办理出让，土地出让收益按出让金的1.5%收取。地下空间项目办理出让，土地出让收益按地上项目出让收益标准的50%收取。

    《天津市人民政府办公厅转发市国土房管局市建设交通委市规划局关于规范停车场（楼）项目建设和用地管理办法的通知》（津政办发〔2013〕61号）利用地上空间建设停车场（楼），包括新建项目配套建设的停车场（楼）、已建项目需要扩建的停车场（楼）及单独新建的停车场（楼）用地，按照停车场（楼）用途进行土地评估，土地出让金政府净收益按评估确认地价的1.5%计收。

    《天津市人民政府办公厅转发市国土房管局关于促进土地节约集约利用实施意见的通知》（津政办发〔2014〕78号） 对利用地下空间建设的项目,涉及收取土地出让金的，出让金政府净收益按地上出让金政府净收益收取标准的50%收取。

    第十五条（已出让土地补缴出让金）已出让建设用地经依法批准改变用途或者容积率等使用条件，需补缴出让金的，计算方法按照国家有关规定执行。

    依据：《国土资源部办公厅关于印发〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范〉的通知》（国土资厅发〔2018〕4号）6.4已出让土地补缴地价款有关规定（1）估价期日的确定。土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的，在评估需补缴地价款时，估价期日应以国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为准。（2）调整容积率补缴地价。调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积，楼面地价按新容积率规划条件下估价期日的楼面地价确定。核定新增建筑面积，可以相关部门批准变更规划条件所新增的建筑面积为准，或竣工验收时实测的新增建筑面积为准。因调低容积率造成地价增值的，补缴地价款可按估价期日新旧容积率规划条件下总地价的差额确定。容积率调整前后均低于1的，按容积率为1核算楼面地价。（3）调整用途补缴地价。调整用途的，需补缴地价款等于新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积。新、旧用途楼面地价均为估价期日的正常市场价格。用地结构调整的，分别核算各用途建筑面积变化带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。各用途的楼面地价按调整结构后确定。工业用地调整用途的，需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新用途建筑面积，减去现状工业用地价格。（4）多项条件同时调整。多项用地条件同时调整的，应分别核算各项条件调整带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。用途与容积率同时调整的。需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新增建筑面积，加上新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积。新用途楼面地价按新容积率、新用途规划条件的正常市场楼面地价确定，旧用途楼面地价按原容积率规划条件下的正常市场楼面地价确定。因其他土地利用条件调整需补缴地价款的，参照上述技术思路评估。

    第十六条（审批权限）商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性土地使用权公开出让的，由区规划资源部门会同有关部门拟定土地出让方案，经区人民政府审查并由市规划资源部门审核后，报市人民政府批准。上述经营性土地位于中心城区等特定区域的，由市规划资源部门会同有关部门拟定土地出让方案，报市人民政府批准；位于滨海新区及在滨海新区的各开发区范围以内的，由滨海新区规划资源部门会同有关部门拟定土地出让方案，报滨海新区人民政府批准。

    除前款规定以外情形以出让方式供地的，由区规划资源部门会同有关部门拟定土地出让方案，报区人民政府批准。

    土地出让方案经批准后，由市或者区规划资源部门组织实施出让，与受让人签订国有土地使用权出让合同。

    依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第十三条  土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

    商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。

    《中共天津市委 天津市人民政府关于进一步加强规划和土地管理工作的意见》（津党发〔2019〕27号）（四）加强土地资源统筹管理。加强全市经营性土地集中统一管理，滨海新区及其所属各功能区范围以外区域的商业、旅游、娱乐、商品住宅等公开出让的经营性土地审批权上收至市政府，经营性土地供地方案由各区政府审查后报市政府审批。

    《天津市土地管理条例》第四十六条　商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性土地使用权的出让，由土地所在地的区人民政府组织拟定土地出让方案，由市规划资源部门审核后，报市人民政府批准。上述经营性土地位于中心城区等特定区域的，由市规划资源部门拟定土地出让方案，报市人民政府批准。

    前款规定情形以外的其他经营性土地使用权的出让，由区规划资源部门拟定土地出让方案，报区人民政府批准。

    滨海新区及在滨海新区的各开发区范围以内的商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性土地使用权的出让，由滨海新区人民政府根据市人民政府的授权或者委托办理。

    土地出让方案经批准后，由市或者区规划资源部门组织实施公开出让，与受让人签订国有土地使用权出让合同。

    第十七条（集体决策）规划资源部门严格实行集体决策程序，审查建设用地使用权出让方案采取集体会审，决策过程公开透明、决策记录可查、决策结果可追溯，出让底价、起始价确定过程及结果记录应归档。

    依据：《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号） 六、规范土地审批的行政行为（三）坚持内部会审，集体决策。用地审批一律要经过内部会审，集体决策。

第三章 租赁

    第十八条（适用范围）对可以划拨方式供应的能源、环境保护、保障性安居工程、养老、教育、文化、体育及供水、燃气供应、供热设施等项目，可以租赁方式供应建设土地。

    对原有划拨建设用地，因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。

    支持工业项目及其他产业项目采取长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期等方式供应建设土地。

    对于经营性房地产开发用地供应，应当实行出让，不实行租赁。

    依据：《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号） 对可以使用划拨土地的能源、环境保护、保障性安居工程、养老、教育、文化、体育及供水、燃气供应、供热设施等项目，除可按划拨方式供应土地外，鼓励以出让、租赁方式供应土地，支持市、县政府以国有建设用地使用权作价出资或者入股的方式提供土地，与社会资本共同投资建设。

    《国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知》（国土资发（1999）222号）对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。

    《自然资源部关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知》（自然资发〔2022〕201号）一、健全工业用地多元化供应体系 健全工业用地长期租赁、先租后让、弹性年期出让等供应体系，支持工业企业选择适宜的用地方式。

    《国土资源部关于印发〈规范国有土地租赁若干意见〉的通知》（国土资发〔1999〕222号）一、国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。

    第十九条（租赁供地租金）以租赁方式供应建设用地的，租金应当按照国家和我市有关规定执行。承租人取得建设用地使用权时未支付其它土地费用的，年租金标准应按评估地价全额折算；承租人取得建设用地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，年租金标准应按扣除有关费用后的评估地价余额折算。

    采用长期租赁方式的工业用地，年租金标准不低于该宗地50年工业用地出让评估价格的2%。

    依据：《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔1999〕222号）三、 国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的，租金标准应按全额地价折算；承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。

    自然资源部关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知（自然资发〔2022〕201号）四、实行地价鼓励支持政策。在不同供应方式折算到最高年期土地价格基本均衡的前提下，明确价格（租金）标底。工业用地的价格（租金）不得低于工业用地的成本价（租）。工业用地的成本价（租）可以采取片区内不同用途土地面积或土地价格占比分摊计算。

    （一）采取长期租赁的，租赁期间租金不调整的，可按不低于该宗地50年工业用地出让评估价格的2%确定年租金标底。

    第二十条（划拨转租赁租金）建设用地使用权人对划拨建设用地申请办理建设用地租赁的，年租金标准按照基准地价的1.5%确定。基准地价尚未覆盖的区域及尚未涵盖的土地用途，年租金标准按照建设用地使用权市场价格的1.5%确定。

    依据：参考《天津市国有建设用地有偿使用办法》（津政发〔2014〕6号）（已过期）第三十五条　国有建设用地租赁的最长期限不得超过5年，年租金标准按照每年基准地价的1.5%确定，租金标准随基准地价的调整而调整。

    第二十一条（审批权限）以租赁方式使用建设用地的，建设用地使用者应当与规划资源部门签订建设用地租赁合同，取得建设用地使用权。方案由区规划资源部门会同有关部门拟定，报区人民政府批准。

    依据：《国土资源部关于印发〈规范国有土地租赁若干意见〉的通知》（国土资发〔1999〕222号）一、国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。

  第四章 作价出资（入股）

    第二十二条（新供地适用范围）政府投资建设不以盈利为目的、具有公益性质的农产品批发市场，可按作价出资（入股）方式供应土地。

    对可以使用划拨建设用地的能源、环境保护、保障性安居工程、养老、教育、文化、体育及供水、燃气供应、供热设施等项目，可按作价出资（入股）方式供应土地。

    支持以土地使用权作价出资（入股）方式供应标准厂房、科技孵化器用地。

    依据：《国务院办公厅关于加强鲜活农产品流通体系建设的意见》（国办发〔2011〕59号）政府投资建设不以盈利为目的、具有公益性质的农产品批发市场，可按作价出资（入股）方式办理用地手续，但禁止改变用途和性质。

    《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）对可以使用划拨土地的能源、环境保护、保障性安居工程、养老、教育、文化、体育及供水、燃气供应、供热设施等项目，除可按划拨方式供应土地外，鼓励以出让、租赁方式供应土地，支持市、县政府以国有建设用地使用权作价出资或者入股的方式提供土地，与社会资本共同投资建设。支持各地以土地使用权作价出资或者入股方式供应标准厂房、科技孵化器用地。

    第二十三条（改制）国有企事业单位原使用的生产经营性划拨建设用地使用权，符合国家有关行业、企业类型和改革需要的，可采用作价出资（入股）方式进行有偿使用。

    依据：《中共中央办公厅 国务院办公厅印发〈关于从事生产经营活动事业单位改革的指导意见〉的通知》（厅字〔2016〕38号）三、相关政策（一）国有资产管理　3.转制单位涉及的原划拨土地，转制为企业后用途符合划拨用地目录的，可继续以划拨方式使用;不符合划拨用地目录的，应当依法实行有偿使用。转制为一般竞争性企业的，原生产经营性划拨用地可采用协议出让或租赁方式进行土地资产处置;经省级以上政府批准实行授权经营的国有独资企业、国有独资公司、国有资本控股公司等企业，原生产经营性划拨用地，经批准可采用国家作价出资(入股)方式配置。

    《产业用地政策实施工作指引(2019年版)》第十七条 （三）国有企业原使用的生产经营性划拨土地使用权，符合国家有关行业、企业类型和改革需要的，可采用作价出资（入股）方式进行有偿使用。

     第二十四条（新供地审批）政府以作价出资（入股）方式供应建设用地使用权的，由规划资源部门会同有关部门拟定方案，报同级人民政府批准。

    依据：《产业用地政策实施工作指引(2019年版)》第十七条 各地以作价出资（入股）方式供应土地使用权时，可参照出让程序，由省（市、县）人民政府自然资源主管部门会同城市建设、房产管理部门共同拟定方案，报经同级人民政府批准后，由省（市、县）人民政府自然资源主管部门实施。

    第二十五条（改制审批）市规划资源部门根据企事业单位改制方案、土地产权状况、土地估价结果等办理作价出资（入股）土地资产处置审批手续。

    依据：国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（国土资发〔2001〕44号）三、 规范国家作价出资（入股）、授权经营处置方式的使用。对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业，方可采用授权经营或国家作价出资（入股）方式配置土地。其中，经国务院批准改制的企业，土地资产处置方案应报国土资源部审批，其他企业的土地资产处置方案应报土地所在的省级土地行政主管部门审批。

    第二十六条（出资人职责）以作价出资（入股）方式供应建设用地使用权的，应当依法提请本级人民政府授权特定机构履行出资人职责。

    依据：《自然资源部办公厅关于印发〈产业用地政策实施工作指引（2019年版）〉的通知》第十七条 自然资源主管部门在办理以作价出资（入股）方式供应国有建设用地使用权时，应当依据《企业国有资产法》提请本级人民政府授权特定机构履行出资人职责。

第五章 监管处置

    第二十七条（供后监管）规划资源部门应当依据相关法律法规和合同约定，对开竣工、建设用地使用等合同约定事项进行监管，及时处置。

    依据：《关于运用土地市场动态监测与监管系统 加强土地供应和开发利用监管的通知》（国土资发〔2011〕26号文）一、（二）已供土地的开发利用监管 1.监管建设项目开竣工情况。各类建设项目必须按照合同约定开竣工。2.监管土地使用权出让价款实际缴纳情况。土地使用权出让价款必须按照合同约定按时交纳。3.监管住房供地合同执行情况。各类住房建设必须符合合同约定用途、套型面积和限价政策。

    第二十八条（共同监管）各级政府应加强供后监管。相关主管部门提出产业准入等要求作为土地供应前置条件的，按“谁提出、谁负责、谁监管”原则，会同规划资源部门强化供后监管。对于项目建设没有达到要求的，各部门应按职能分工依法进行处置，遇重大事项及时向本级人民政府报告。

    自然资源部关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知（自然资发〔2022〕201号）市、县自然资源主管部门应将产业准入要求与土地用途、规划条件、节约集约要求等一并纳入供地公告，对后期监管有转让（含分割转让）、转租或股权转让限制要求的，也应一并向社会公开。土地用途、规划条件、节约集约要求等应载入土地有偿使用合同，由市、县自然资源主管部门加强履约监管；产业准入等要求应纳入监管协议，按照“谁提出、谁负责、谁监管”的原则，由相关部门进行监管。要建立监管信息共享机制，推动形成监管合力。

    《国土资源部、发展改革委、科技部等关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》15条（国土资规〔2015〕5号）（十五）建立共同监管机制。对于投资和产业主管等部门提出产业类型、生产技术、产业标准、产品品质要求作为土地供应条件的，在土地供应成交后，提出关联条件部门应当要求土地使用权取得人提交项目用地产业发展承诺书，作为国土资源主管部门签订土地供应合同的前提条件。提出关联条件部门应对承诺书的履行进行监督，并适时通报国土资源主管部门。项目竣工投产达不到约定要求的，各相关部门应按职能分工依法依约进行处置。对利用现有建设用地兴办的新产业、新业态项目提出证明文件部门，应对项目经营方向进行监管。在工业、科教用地上建设或兼容的研发场所，允许转让、出租的，受让方、承租方投资项目所属产业应符合研发场所允许布局产业要求，不符合的，应按商服用途办理补缴土地出让价款手续及相关变更手续。

    第二十九条（无偿收回）建设用地使用权人应按照建设用地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的可以无偿收回建设用地使用权。但是因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发延迟的除外。

    依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

    第三十条（有偿收回）建设用地使用权因政府、政府有关部门的行为、不可抗力造成动工开发延迟的，或者因社会公共利益的需要，以及原国有建设用地使用权人因自身原因终止该项目投资建设申请终止履行合同并请求退还土地的，经有批准权的人民政府批准后，可以依照法律程序协议有偿收回。

    依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

    《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）第十二条  因本办法第八条规定情形造成土地闲置的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：（四）协议有偿收回国有建设用地使用权。

    《国土资源部、国家工商行政管理总局关于发布<国有建设用地使用权出让合同>示范文本的通知》（国土资发〔2008〕86号）中合同范围第三十一条受让人因自身原因终止该项目投资建设，向出让人提出终止履行本合同并请求退还土地的，出让人报经原批准土地出让方案的人民政府批准后，分别按以下约定，退还除本合同约定的定金以外的全部或部分国有建设用地使用权出让价款（不计利息），收回国有建设用地使用权，该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施可不予补偿，出让人还可要求受让人清除已建建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整；但出让人愿意继续利用该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施的，应给予受让人一定补偿。

    第三十一条（补偿标准）依法收回建设用地使用权需要补偿的，应当考虑土地使用年限、土地取得成本、开发投入、合理的直接损失等综合因素，参考市场评估价格，对建设用地使用权人给予适当补偿。

    《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）第八条  有下列情形之一，属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，依照本办法第十二条和第十三条规定处置：

    （一）因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的；

   （二）因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的；

   （三）因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的；

   （四）因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的；

   （五）因军事管制、文物保护等无法动工开发的；

   （六）政府、政府有关部门的其他行为。

    因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，依照前款规定办理。

    第十二条  因本办法第八条规定情形造成土地闲置的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：

    （一）延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过一年；

    （二）调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。改变用途后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划；

    （三）由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过两年；

    （四）协议有偿收回国有建设用地使用权；

    （五）置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地；

    （六）市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。

    除前款第四项规定外，动工开发时间按照新约定、规定的时间重新起算。

    符合本办法第二条第二款规定情形的闲置土地，依照本条规定的方式处置。

    《自然资源部办公厅关于政府原因闲置土地协议有偿收回相关政策的函》（自然资办函〔2018〕1903号）有偿收回的补偿金额应不低于土地使用权人取得土地的成本，综合考虑其合理的直接损失，参考市场价格，由双方共同协商确定。经协商达成一致的，市、县自然资源主管部门拟定闲置土地处置方案，报本级人民政府批准后，正式签订有偿收回协议并执行。

第六章 附则

    第三十二条（时效）本规定自xxxx年xx月xx日起施行，有效期至xxxx年xx月xx日。